Поспешная публикация объявления часто обходится дорого. Незначительные повреждения, неподходящая мебель или некачественные фотографии могут затянуть период без арендатора. Отсутствие точного описи, в свою очередь, создает почву для споров при освобождении жилья.
Тщательная подготовка и сдача недвижимости в аренду начинаются ещё до первого осмотра. В приведённом ниже практическом списке перечислены все действия — от первоначальной проверки до передачи ключей.
1. Определите, для какого арендатора вы готовите объект недвижимости
Прежде чем покупать мебель или приступать к ремонту, определите, как будет использоваться недвижимость. У жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду, потребности отличаются от потребностей объекта, предназначенного для краткосрочного проживания. Семья, как правило, ищет место для хранения вещей и практичную планировку, тогда как студент или молодой специалист может уделять больше внимания оборудованному рабочему месту и удобному транспортному сообщению.
Целевая аудитория арендаторов не должна приводить к дискриминационному отбору. Она служит для принятия практических решений относительно меблировки, оборудования и способа презентации объекта недвижимости.
2. Проведите подробный осмотр состояния
Систематически проверяйте каждое помещение — от входной двери и прихожей до подвала, гаража или террасы, если они входят в аренду. Открывайте окна и шкафы, включайте воду, проверяйте освещение и осматривайте углы на наличие следов влаги.
Разделите полученные данные на три группы:
- Неотложные проблемы: протечки, опасные розетки, неработающие замки, плесень или неисправное отопление.
- Важные задачи: ослабленные ручки, неисправные приборы, сломанные жалюзи или изношенный силикон в ванной.
- Косметические улучшения: обновление покраски, замена текстиля или улучшение освещения.
Укажите ответственное лицо, бюджет и срок выполнения для каждой задачи. Так вы не опубликуете объявление до тех пор, пока объект недвижимости не будет действительно готов.
3. Устраните повреждения до первого осмотра
Сначала устраните проблемы, связанные с безопасностью и нормальным использованием. Устраните текущие протечки, устраните причину появления влаги и, при необходимости, обратитесь к специалистам для проверки наличия плесени. Отремонтируйте поврежденные двери, окна, сантехнику, напольные покрытия и мебель. Если объем работ больше, заранее запланируйте необходимые ремонт и обновление объекта недвижимости.
Все подключенные приборы должны исправно работать. Проверьте конфорки, духовку, стиральную машину, холодильник, водонагреватель и кондиционер. Заменить неисправный прибор до заселения обычно проще, чем организовать экстренный ремонт и последующее техническое обслуживание в случае уже заселенного объекта недвижимости.
Однако не каждый дорогой ремонт приводит к повышению арендной платы. Роскошные материалы и слишком индивидуальный интерьер могут не окупиться. Приоритет отдается прочности, простоте ухода и нейтральному внешнему виду.
4. Проверьте меры безопасности и инженерные системы
Электрощит, розетки и открытые кабели должны быть в исправном состоянии. В случае сомнений обратитесь к квалифицированному электрику. Проверьте водопровод на наличие протечек, давление воды, водоотвод, бойлер и запорные краны.
Проверьте работу системы отопления и кондиционирования во всех режимах. Убедитесь, что входная дверь, окна и замки надежно закрываются. Пересчитайте ключи и пульты дистанционного управления. В зависимости от типа недвижимости могут понадобиться датчики дыма, угарного газа или утечки, а также огнетушитель.
5. Решите, какую мебель оставить
Обставленная квартира может привлечь арендаторов, которые хотят быстро заселиться. Немеблированное жилье даёт больше свободы долгосрочным арендаторам, имеющим собственную мебель. Частично меблированный вариант является компромиссом, но необходимо чётко описать, что входит в комплект.
Оставляйте в помещении прочную, легко моющуюся и подходящую для данного пространства мебель. Уберите личные фотографии, документы, ценности и предметы, имеющие сентиментальную ценность. Выбросьте или отремонтируйте сломанные вещи, вместо того чтобы выставлять их как часть обстановки.
Запишите марку, модель и внешнее состояние наиболее ценных приборов. Эта информация пригодится при составлении описи.
6. Проведите генеральную уборку
Уборку необходимо провести после ремонтных работ, сопровождающихся образованием пыли. Особое внимание уделите кухне и ванной комнате: духовке, вытяжке, холодильнику, швам, сифонам и накипи. Помойте окна, светильники, радиаторы, внутреннюю часть шкафов и пространство за мебелью.
Выстирайте или замените загрязнённые шторы и текстиль. Если есть неприятный запах, найдите его причину — влага, канализация, сигаретный дым или загрязнённый прибор. Сильный освежитель воздуха лишь временно маскирует проблему и может произвести плохое впечатление при осмотре.
7. Подготовьте объект недвижимости к фотосъемке и просмотрам
Освободите рабочие поверхности, уберите лишнюю мебель и оставьте достаточно места для передвижения. Откройте шторы, замените перегоревшие лампочки и используйте освещение с похожей цветовой температурой.
Фотографируйте убранные и чистые помещения при дневном свете. Покажите реальную планировку, важные удобства и места для хранения. Не используйте слишком широкий угол съемки или обработку, которая вводит в заблуждение относительно размера и состояния.
Перед каждым осмотром проветрите помещение, включите освещение и уберите инструменты, чистящие средства и личные вещи. Подготовьте краткую и точную информацию об оборудовании, расходных материалах и условиях.
8. Определите реалистичную арендную плату и четкие условия
Сравните объект с актуальными предложениями, имеющими схожее расположение, площадь, состояние и обстановку. Не следует автоматически считать, что заявленная цена на конкурирующий объект является фактической ценой продажи. Учтите сезон, расходы на содержание и те особенности, которые действительно выделяют данное жилье.
Заранее определите размер залога, способ и срок оплаты, ответственность за коммунальные расходы, а также правила в отношении домашних животных, курения и другие важные условия. Завышенная арендная плата может привести к более длительному периоду простоя и, в конечном итоге, к снижению годового дохода.
9. Подготовьте документы
Перед заселением подготовьте проект договора аренды, акт приемки-передачи и подробную опись имущества. Договор должен четко регулировать вопросы оплаты, залога, срока аренды, содержания, ремонта, доступа к объекту недвижимости и расторжения договора. Хорошо структурированные процессы для управление арендой и арендаторами облегчают отслеживание этих обязательств.
Проверьте документы о праве собственности и данные сторон. В случае особых обстоятельств или сомнений относительно положений договора обратитесь за квалифицированной юридической или налоговой консультацией. По вопросам налогообложения ознакомьтесь также с официальной информацией Национальной налоговой администрации (НАП) о доходах от аренды. При необходимости координации вы можете воспользоваться услугами профессионала правовое и административное содействие.
10. Зафиксируйте исходное состояние
Сделайте фотографии или видео с указанием даты непосредственно перед передачей. Зафиксируйте общее состояние и имеющиеся царапины, пятна, сколы и другие следы использования.
В описи укажите мебель, бытовую технику, серийные номера (при необходимости), количество ключей и пультов дистанционного управления. Запишите показания электросчётчика, водосчётчика, теплосчётчика и других соответствующих приборов. Протокол должен быть проверен и подписан обеими сторонами.
11. Проведите заключительную проверку перед тем, как закрыть
В день сдачи объекта еще раз проверьте водоснабжение, освещение, отопление и основные приборы. Убедитесь, что договор и акт подписаны, а оговоренные платежи подтверждены.
Укажите, где находятся запорные краны и электрический щит. Предоставьте инструкции по эксплуатации оборудования, контактные данные для экстренных случаев и четкие инструкции по подаче заявок на ремонт.
Контрольный список перед публикацией объявления
- Объект находится в безопасном состоянии, в нём нет активных протечек или неисправностей.
- Все подключенные приборы прошли проверку.
- Квартира убрана, проветрена и освобождена от личных вещей.
- Обстановка соответствует назначению объекта недвижимости.
- Стоимость аренды, залог и условия уже определены.
- Фотографии и подробное описание готовы.
- Договор, опись и акт приёма-передачи подготовлены.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли мне полностью отремонтировать недвижимость?
Не обязательно. Сначала устраните опасности и функциональные неисправности. Вкладывайте средства в косметические изменения только в том случае, если они улучшают рабочие характеристики, долговечность или реальную арендную стоимость.
Лучше ли, чтобы недвижимость была меблирована?
Это зависит от спроса, типа арендатора и срока аренды. При принятии решения необходимо учитывать также расходы на замену и амортизацию.
Кто оплачивает первоначальную уборку?
Владелец, как правило, должен передать недвижимость в чистом и пригодном для использования состоянии. Условия сдачи объекта желательно прописать в договоре и акте.
Когда проводятся фотосессии для объявления?
После завершения ремонтных работ, генеральной уборки и окончательной приборки. Фотографии незавершенного объекта недвижимости производят не лучшее первое впечатление.
Может ли компания по управлению недвижимостью организовать подготовку?
Да. Профессиональное управление недвижимостью может включать в себя первоначальный осмотр, координацию ремонтных работ и уборки, определение арендной платы, организацию просмотров, оформление документации и последующее сопровождение.
Если вы хотите, чтобы ваша недвижимость была подготовлена, представлена на рынке и управлялась профессионально, закажите осмотр и индивидуальную оценку необходимых мер.